La aventura de Comprar Vivienda
Dicho así, parece que vayamos a comprar una vivienda de la mano de Jesús Calleja, mientras te lleva de paseo en canoa por el Amazonas.
Dejando a un lado las bromas, lo cierto es que se trata de una situación más compleja de lo que solemos pensar.
Creo que se ha convertido en algo tan normal, que no le damos la importancia que tiene. Simplemente lo hacemos.
Luego, a la hora de la verdad, empiezan a surgir dificultades y no sabemos cómo actuar. Muchas veces he pensado que “Cómo comprar tu primera vivienda” debería ser asignatura obligatoria en el colegio.
Vender mi vivienda habitual para comprar otra
No todos los compradores y compradoras son iguales. Cada uno tiene motivos y necesidades diferentes a la hora de embarcarse en la aventura de comprar un piso o una casa.
Uno de los motivos más habituales es un cambio de vivienda. Bien porque necesitas más espacio, por un traslado laboral o sencillamente buscas mejor en calidad de vida.
De media vendemos y compramos al menos una vivienda a lo largo de nuestra vida.
Por eso me pareció importante hablar de algunas cosas que deberías tener en cuenta cuando te toque a ti.
¿Comprar una vivienda antes de vender la habitual?
Sí. Parece una obviedad. Pero no sería tan raro que vieras un piso o una casa que te encante y que, sin tener claro cuánto vas a recibir por la venta de tu vivienda habitual, dejaras una paga y señal.
Si tienes solvencia económica suficiente y no necesitas hipoteca ni ningún tipo de préstamo, no tendrás demasiados problemas. Pero seamos sinceros. Si tienes el dinero, ¿para qué vender tu vivienda habitual cuando puedes ponerla en alquiler y rentabilizar al máximo tu inversión?
Para los que no disfrutamos de esa holgura financiera y necesitamos sí o sí vender nuestra vivienda habitual antes de comprar otra, es aconsejable esperar hasta tener un comprador o compradora asegurado y fecha de firma ante Notario.
Busca sin prisas. Pero sin pausa.
Ahora toca encontrar la vivienda de tus sueños.
Seguramente, desde la firma del contrato de Arras hasta la firma ante Notario, dispondrás de mínimo 30 días. Intenta negociar para que ese plazo sea mayor.
No siempre lo conseguirás. Si es tu caso, busca un piso de alquiler en el que instalarte mientras dure la búsqueda de tu nueva vivienda.
De media se calcula que en una situación de mercado normal, se tarda entre 3 y 6 meses en encontrar piso. Así que tómatelo con calma.
No obstante, dispones de muchas herramientas para que encontrar piso sea un poco más sencillo.Me refiero a portales inmobiliarios como Fotocasa o Habitaclia, en los que cada día se publican cientos de nuevos inmuebles en venta y alquiler.
Eso sí. Aprovecha ese tiempo para ir avanzando, si fuera necesario, con los trámites de la hipoteca.
Tienes el dinero. Aprovecha la ventaja.
Ahora que has vendido tu vivienda y tienes el dinero, te conviertes automáticamente en comprador o compradora preferente.
Para los propietarios de la vivienda que quieres comprar, es un extra que dispongas del dinero necesario para poder formalizar un Contrato de Arras.
Esa garantía te puede ayudar a la hora de optar a una vivienda en la que se ha interesado más de un comprador. Y créeme. Si el piso o casa en la que te has fijado es tan chula como parece, seguro que no serás la única persona interesada.
Invertir en vivienda
La segunda situación que se da con más frecuencia es la de comprar una vivienda para alquilar. Es decir, como inversión.
No hablo de grandes corporaciones que se dedican a comprar lotes de viviendas con el objetivo de especular de forma sangrante y obtener el máximo beneficio a toda costa.
Hablo de pequeños inversores que disponen de un capital y, cansados de la pésima rentabilidad ofrecida por la mayoría de entidades financieras, deciden apostar por transformar sus ahorros en ladrillo. Si es tu caso, esto te interesa.
Esta operación tiene un cierto nivel de riesgo. Pero siempre será menor que invertir en la Bolsa sin conocimientos.
Busca algo pequeño, en zonas bien comunicadas y que tenga potencial.
Mejor si es una vivienda que necesita reforma. Así el precio de compra es menor y podrás adecuarlas al tipo de inquilino al que quieres dirigirte.
Los pisos de una o dos habitaciones suelen ser más rentables. Los pisos más grandes requieren una mayor inversión y cuesta más tiempo encontrar inquilinos.
Ten en cuenta lo siguiente:
- Invertir en vivienda no es 100% seguro. A diferencia de otro tipo de inversiones, tu capital está centralizado en vez de diversificado.
- Tener una vivienda alquilada genera unas serie de gastos fijos mensuales: cuota de comunidad, derramas e impuestos, entre otros.
- El precio de la vivienda cambia constantemente. Los ciclos económicos de los últimos años han demostrado que nada dura para siempre. Invierte parte de tu capital pero no todo. Quizás no puedas amortizar la inversión todo lo rápido que esperas.
- Convertirse en “casero” ocupa tiempo. Debes hacerte cargo del mantenimiento de la vivienda y asegurarte de entregarla en las mejores condiciones posibles con cada nuevo alquiler.
- Olvida el apego. Se trata de un negocio. Como tal, si ves que no genera la rentabilidad esperada o el mercado entra en recesión, plantéate vender lo más rápido posible. Así recuperarás el capital con beneficios (o con pocas pérdidas) y podrás volver a repetir la operación más adelante.
Comprar una vivienda de segunda mano
A la hora de comprar una vivienda, el mercado de segunda mano todavía es el rey. Hay mucha más variedad y es más probable encontrar opciones que encajen con lo que buscas, bien sea por precio o por zona.
Pero, ¿qué debes tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda de segunda mano?
- Comprueba el estado de la finca, no solo del piso. Si el edificio está en muy mal estado, es posible que empiecen derramas muy pronto.
- Solicita una Nota Simple en el Registro de la Propiedad. Es una fuente de información pública, accesible y contiene mucha información importante acerca del inmueble que quieres comprar.
- Si el piso te gusta y crees que el precio es justo, no hagas ofertas agresivas solo por probar. Es probable que no seas la única persona interesada y, haciéndolo, te arriesgas a perderlo
"No conozco una guía infalible sobre cómo negociar el precio de compra de una casa o cómo hacer una contraoferta. Existe la creencia de que siempre hay que negociar. No obstante, más del 60% de las ventas que se llevan a cabo en nuestra agencia son al precio anunciado."
Comprar barato y alquilar bien
Es el sueño de cualquier inversor o inversora. Aunque a veces es posible, todo depende de la situación del mercado y del tiempo que dediques.
Aunque de vez en cuando aparece alguna oportunidad, debes saber que hay cientos de compradores que dedican su jornada completa a encontrarlas.
Pero no te rindas aún. Hay algunas cosas que puedes hacer para tener más oportunidades de encontrar una vivienda chollo:
- Regístrate en los portales inmobiliarios más importantes, descárgate sus apps y activa las alertas que encajen con tu búsqueda. Recibirás un mensaje cuando aparezcan novedades en el mercado y podrás hacer seguimiento de las bajadas de precio.
- Si en el punto anterior te hablaba de los portales inmobiliarios más importantes, en este caso quiero recomendarte que también tengas en cuenta sitios webs menos relevantes. Páginas como Mil Anuncios o Segundamano, y recientemente Wallapop, son utilizadas por algunos particulares para publicar sus viviendas.
- Camina. Este es el consejo número 3. Estamos en la era digital. Pero aún podrás encontrar carteles a pie de calle de propietarios que no han publicado su piso en internet.
- Si tienes clara la zona en la que buscas, visita las inmobiliarias locales. Muchas de ellas tienen listas interminables de inversores que buscan piso. Aún así, vale la pena intentarlo.
Gastos al comprar vivienda
Repasemos los principales gastos a los que tendrás que hacer frente al comprar una vivienda.
Notaría
Los honorarios del Notario están regulados y oscilan entre los 600 y los 875 euros dependiendo del importe de la compraventa.
》Calcula aquí los Gastos de Notaría.Calculadora Gratuita《
Registro de la Propiedad
Una vez tengas la escritura de tu nueva vivienda, te dirigirás al Registro de la Propiedad para inscribirla.
Los honorarios del Registrador también están regulados y oscilan entre los 400 y 650 euros.
Gestoría
Es el único gasto opcional en la compraventa de una vivienda. Puede ser de gran ayuda. Eso sí. Sus honorarios no están regulados pero suelen estar sobre los 300 euros.
Tasación
Al pedir una hipoteca, el banco va a solicitar una tasación de la vivienda que quieres comprar.
Esta tasación la pagará el cliente y el precio varía en función diversos factores como la entidad tasadora, la superficie o la ciudad en la que se ubica la vivienda.
Para que tengas una referencia, en un piso de unos 70 m2 en una gran ciudad y con un valor de unos 250.000 euros, la tasación estaría entre los 300 y 400 euros.
Recuerda que se trata solo de una estimación. Tu entidad bancaria te dirá exactamente el coste cuando llegue el momento.
Hipoteca
Seguro que tienes muy claro lo importante que es calcular bien los gastos y costes asociados a una hipoteca, como por ejemplo la tasación.
No obstante he creído oportuno dedicarle un capítulo a parte.
Tal y como sucede con la compra de una vivienda, la formalización de un préstamo hipotecario conlleva algunos trámites.
Empezaré por el Notario, la persona encargada de dar fe pública de la operación.
Para que puedas hacerte una idea y según el portal kelisto.es, los gastos de notaría para una hipoteca de 150.000 euros rondarán los 900 euros.
Después del Notario, nos tocará inscribir la escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Una vez más, según kelisto.es, el coste por la inscripción de la misma hipoteca de 150.000 euros, será de al menos 250 euros.
Y para terminar, el famoso impuesto de las hipotecas: el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
A principios de este año 2019, el Congreso aprobó la nueva ley hipotecaria.
Con ella se pretendía no solo elevar la protección del usuario, sino hacer más justo el reparto de los costes hipotecarios, que hasta ahora eran 100% a cargo de los clientes.
Los gastos han quedado así:
- Además del impuesto de actos jurídicos documentados, el banco deberá pagar los gastos del registro y los de notaría.
- El cliente abonará las segundas copias y los gastos de tasación.
Impuestos
La compra de vivienda conlleva una serie de impuestos. Pero además, convertirte en propietario o propietaria también. Como por ejemplo el IBI.
Vamos a diferenciar entre vivienda de obra nueva y vivienda de segunda mano.
mpuestos por la compra de vivienda de Obra Nueva
Se refiere a los impuestos que deberás pagar cuando la vivienda se entrega por primera vez. Es decir, cuando compras directamente al promotor tras la construcción.
En este caso debes contar con pagar el 10% de IVA, o un 4% en viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
Y en segundo lugar, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Este último dependerás e la Comunidad Autónoma pero oscila entre un 0,5 y un 1,5 % sobre el precio de la venta.
Total impuestos: IVA (10% o 4%) + AJD (0,5% hasta 1,5%)
Impuestos por la compra de Vivienda de Segunda Mano
En este caso el IVA desparece, y el impuesto que lo sustituye se llama ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
El importe oscila entre el 6% y el 10%. Dependerá de la Comunidad Autónoma en la que te encuentres.
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados se mantiene como en el caso de las viviendas nuevas.
No varía al tratarse de un impuesto relacionado directamente con la firma ante Notario y la posterior inscripción en el Registro.
》Diferentes ITP según Comunidad Autónoma《
Ayudas para comprar vivienda
Aunque me gustaría que este punto fuera el más extenso del artículo, siento decirte que no es así.
De todos modos, iré actualizando el contenido en caso de que hubieran cambios en relación a las ayudas estatales para la compra de vivienda.
Pusimos muchas esperanzas en en el nuevo Plan de Vivienda 2018-2021. Y aunque no ha cumplido con las expectativas de muchos, creo que no es malo del todo. Pero es solo mi opinión.
En primer lugar porque centra su contenido en potenciar el alquiler. Las nuevas generaciones ya no son tan partidarias de comprar. Eso lo saben desde hace tiempo en otros sectores como el automóvil y ya están ofreciendo alternativas.
En segundo lugar, las ayudas para la compra de vivienda se centran en evitar la despoblación rural.
Se trata de una ayuda de máximo el 20% del precio de la vivienda, con un importe de hasta 10.800 euros y aplicable a viviendas que no superen los 100.000 euros situadas en poblaciones con menos de 5.000 habitantes.
》 Más información sobre Ayudas a la Compra de Vivienda《
Comprar o no comprar. He ahí el dilema.
¿Necesitas espacio extra? ¿Tienes que mudarte por trabajo o el barrio en el que vives ya no cumple con tus necesidades? Si tu respuesta es sí, entonces la compra de una vivienda tiene todo el sentido del mundo.
Si es tu caso, en Grupo Tu Inmobiliaria tenemos algo muy interesante que ofrecerte.
Si tienes un piso o una casa en la zona del Baix Llobregat o en Terrassa, tenemos un Plan de Marketing Inmobiliario, pensado para obtener el mejor precio por tu vivienda. Y todo en menos de 90 días.
No pagarás nada hasta que se venda y te ayudaremos a obtener el mejor precio de mercado posible.
