Compras una vivienda aparentemente en buen estado y, pocos meses más tarde, descubres que algo no está bien, o, al menos, no tan bien como parecía.
Podría tratarse de un vicio oculto. Si es así, es posible que puedas reclamar. Pero también podría ser otra cosa. No siempre está claro.
En este artículo intentaré explicarte de forma sencilla qué es realmente un vicio oculto, verás algunos ejemplos y, lo más importante, conocerás tus opciones para reclamar.
En cualquier caso, si has vivido alguna experiencia relacionada con vicios ocultos al comprar una vivienda, te invito a compartirla en la sección de comentarios que encontrarás al final.
Podría resultar muy útil a otras personas que se encuentren en una situación parecida.
¿Qué es un vicio oculto?
Empezaré con la definición del DPEJ o Diccionario panhispánico del español jurídico según el Código Civil. Creo que puede ser un buen punto de partida.
“DEF. Vicios ocultos: Civ. y Merc. Defectos ocultos de la cosa (vendida), existentes al tiempo de la adquisición que la hacen impropia para el uso a que se la destina o que disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.”
En mi opinión, es una definición bastante aclaratoria.
Por un lado, deja claro que un vicio oculto es un defecto de la vivienda que existía en el momento de la compra, pero que no era visible.
Por otro lado, especifica que, para que un defecto sea considerado vicio oculto y puedas reclamar la reparación o saneamiento, dicho defecto debería impedirte disfrutar del uso para el que la vivienda está destinada o limitarlo tanto que, de haberlo sabido, no hubieras llevado a cabo la compra o hubieses pagado menos.
O dicho de otra forma, tiene que ser un defecto grave.
Para terminar el apartado de definiciones, he creído conveniente que conozcas hasta donde llega la responsabilidad del vendedor en función del grado de conocimiento del comprador, según el artículo 1484 del Código Civil, que establece lo siguiente:
“El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.”
Según este matiz, un arquitecto tendría menos posibilidades de reclamar un vicio oculto estructural, aunque no se pudiera detectarse a simple vista. Así que, cuidado con esto.
Vicios ocultos en vivienda antigua y en vivienda nueva
En este blog tratamos, principalmente, temas inmobiliarios.
No obstante, y a modo informativo, puede que te interese saber que los defectos ocultos también se pueden dar en la compra de otro tipo de bienes, como por ejemplo, en vehículos.
Si necesitas más información sobre cómo reclamar un defecto oculto en un vehículo de segunda mano comprado entre particulares, te recomiendo echar un vistazo al blog de AOB Abogados.
Ahora sí, volviendo al tema que nos ocupa, cuando hablamos de vicios ocultos en viviendas es importante diferenciar entre vivienda nueva y vivienda de segunda mano, ya que se rigen por regulaciones distintas.
Los vicios ocultos en viviendas antiguas, están regulados por el Artículo 1484 del Código Civil en adelante, del cual te hablé en el punto anterior.
En cambio, en viviendas nuevas, es de aplicación lo establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1999 o LOE, según la cual, el vendedor, es decir, la promotora o constructora, será responsable de los posibles daños materiales derivados de una edificación deficiente, o que afecten a la seguridad estructural o a la habitabilidad del edificio.
Requisitos y plazo para reclamar vicios ocultos
Los requisitos imprescindibles para iniciar una reclamación por vicios ocultos, son tres.
En primer lugar, como parte compradora, te tocará a ti demostrar que el defecto existía antes de la compra.
En segundo lugar, el defecto tiene que ser grave, tal y como vimos un poco más arriba. Es decir, el defecto tiene que disminuir o alterar nuestra capacidad de darle a la vivienda el uso para el que la compramos.
En tercer lugar, la reclamación se debería llevar a cabo en los plazos establecidos.
Y precisamente de plazos nos toca hablar ahora.
En el caso de compraventas entre particulares, el plazo para la reclamación o saneamiento es, oficialmente, de 6 meses desde que se recibe el bien.
En viviendas de obra nueva, según la LOE, los plazos de responsabilidad dependerán del tipo de defecto:
- 10 años para defectos estructurales que afecten a la seguridad del edificio.
- 3 años si se producen daños por vicios ocultos que afectan a la habitabilidad del edificio.
- 1 año si se trata de defectos de terminación o acabados de la obra, también considerados daños estéticos.
Saneamiento por vicios ocultos ¿Qué acciones puedes llevar a cabo como parte afectada?
El Código Civil en su artículo 1486, expresa claramente las acciones que el comprador puede ejercer ante la presencia de vicios ocultos.
Estas son, la “Acción Redhibitoria” y la “Acción Estimatoria”.
Mediante la acción redhibitoria, el comprador podría resolver el contrato y el vendedor estaría obligado a devolver los gastos derivados de la transmisión del bien.
Hay más.
Si se demostrara que la parte vendedora conocía la existencia de los defectos y, aún así, los ocultó, la parte compradora podría exigir daños y perjuicios.
También existe la acción estimatoria, que consiste en una rebaja en el precio en función de la valoración de los vicios ocultos. Dicha valoración resultaría de la actuación de peritos.
¿Qué es el “Aliud pro alio”?
Pasados los 6 meses y siempre que la gravedad de los defectos sea realmente importante, mayor que la de un mero vicio oculto, podrás acogerte al “aliud pro alio” o entrega de una cosa distinta.
Eso quiere decir que, es tal la gravedad del vicio oculto que, el bien, en este caso la vivienda, no se podrá destinar al uso para el que se compró.
Esta acción se fundamenta en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil, y podría suponer la nulidad de la compraventa, además de una indemnización por daños y perjuicios, y el plazo de prescripción sería de 5 años para las compraventas realizadas a partir del 7 de octubre de 2015.
Un ejemplo de “Aliud pro alio” sería el de una vivienda vendida como tal, pero que, por razones urbanísticas, no podría ser habitada.
Ejemplos de vicios ocultos en una vivienda de segunda mano
No existe una lista concreta de defectos catalogados como vicio oculto. Quizá debería existir.
No obstante, sí que hay algunos “clásicos” que puedes tomar en cuenta como referencia.
Por ejemplo, en viviendas de segunda mano, es habitual la presencia de humedades, problemas de impermeabilización, aislamiento acústico, cemento aluminoso, defectos en las vigas o grietas, o fisuras y grietas causadas por la cimentación.
También se podrían considerar vicios ocultos, siempre que no sean visibles, las plagas de termitas, hormigas y otros insectos.
Conclusiones
Te diré algo que, a priori, puede parecer un comentario interesado. Pero te garantizo que, al menos en mi caso, no lo es.
Una de las razones por las que recomiendo siempre comprar a través de inmobiliaria, es por la seguridad.
¿Quiere decir eso que con una inmobiliaria nunca pasan cosas como las que hemos visto en el artículo?
La respuesta es no. Claro que pueden pasar.
Pero hay una diferencia importante entre la responsabilidad que tiene un vendedor particular y la de un profesional.
Las agencias revisamos las viviendas que vendemos, como también comprobamos su estado en el Registro de la Propiedad y nos aseguramos, en la medida de lo posible, de que todo esté en orden.
Y lo hacemos por varios motivos.
Primero, porque nuestro trabajo consiste, no solo en vender o alquilar, sino en garantizar que se respeten los derechos y que se cumplan las obligaciones legales, tanto de vendedor como comprador.
Segundo porque, como profesionales, tenemos la responsabilidad de aportar seguridad a cualquier operación inmobiliaria en la que tomemos parte.
Y tercero, y te soy totalmente sincero, porque la mayoría trabajamos en barrios o zonas pequeñas, y no podemos permitirnos el lujo de ir vendiendo casas con termitas, con vigas que se caen o con filtraciones de agua a nuestros vecinos.
Espero que este artículo te haya ayudado. He intentado explicar lo más importante pero, si crees que has comprado una vivienda con vicios ocultos, mi recomendación es que acudas a un abogado especializado lo antes posible.
Hasta la próxima.
