Vender un piso o una casa heredada {Guía Fácil}
A la hora de vender una casa o un piso, es normal que como propietario te surjan dudas, miedos y preocupaciones.
Cuando hablamos de una casa heredada, la dificultad es aún mayor, sobre todo si la herencia se tiene que repartir entre varios herederos y herederas.
Afrontar la venta de una casa heredada no suele ser una tarea sencilla, y es por eso por lo que me he decidido a escribir una guía sobre el tema.
En este artículo he recopilado las preguntas que escuchamos más a menudo en nuestra oficina. Preguntas reales que nuestros clientes nos han planteado alguna vez, todas ellas relacionadas con los trámites, gastos y pasos para vender una propiedad heredada
Trámites previos a la venta de una casa heredada
Existe una serie de pasos imprescindibles que tendrás que seguir, si quieres empezar con la venta de la vivienda que has recibido en herencia.
Escrituras de adjudicación y aceptación de herencia
Al contrario de lo que se suele pensar, cuando una persona fallece, todos sus bienes quedan sin titularidad en una especie de limbo legal llamado herencia yacente.
Antes de empezar, tú y todos los demás herederos y herederas debéis firmar la escritura de aceptación de herencia para incluir esos bienes en vuestro patrimonio y así poder venderlos.
Dicha aceptación de herencia se lleva a cabo en notaría y, en principio, deben estar presentes todos los beneficiarios, o al menos sus representantes legales.
Este trámite es importante, no solo porque permite que los bienes y derechos se repartan de acuerdo con el testamento o a la declaración de herederos, sino porque abre la puerta a acuerdos entre los mismos y a la posibilidad de renunciar a la herencia.
Segundo paso: Pago del impuesto de sucesiones y donaciones
Tras aceptar la herencia, el siguiente trámite anterior a la venta de la propiedad, será calcular y pagar el impuesto de sucesiones y donaciones.
Ten presente que hay un plazo máximo para pagarlo o corres el riesgo de ser multado por Hacienda.
Ese plazo es de 6 meses desde el momento de la defunción, aunque según la comunidad autónoma, podrás pedir prórrogas hasta llegar al año, así como exenciones y bonificaciones.
Lectura recomendada: ¿Cómo calcular el impuesto de sucesiones y donaciones?
Tercer paso: Inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad
Una vez liquidados los impuestos principales y con el justificante de pago correspondiente al impuesto de sucesiones, toca ir al Registro de la Propiedad e inscribir la Escritura de Aceptación de Herencia.
Esta es la forma correcta para que tú y el resto de herederos, seáis por fin reconocidos como titulares legítimos de los bienes heredados y podáis venderlos o hacer uso de ellos.
Último paso: La plusvalía municipal
Al tratarse de una vivienda heredada, tal y como sucede con el resto de transmisiones de inmuebles, tendréis que liquidar la plusvalía municipal.
Este impuesto grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana y es parte de los impuestos recaudados por los ayuntamientos.
➡️ Descubre aquí qué es y cómo calcular el impuesto de plusvalía municipal
¿Qué impuesto se paga por la venta de una vivienda adquirida en una herencia?
Anteriormente has podido ver qué impuestos hay que pagar antes de la venta.
Ahora, una vez hayas vendido la propiedad heredada, tendrás que hacer frente al mismo impuesto que pagarías por cualquier otra transmisión de vivienda que implique un aumento de tu patrimonio: el IRPF.
Este impuesto se calcula sobre la ganancia patrimonial teniendo en cuenta la diferencia entre el valor de adquisición de la vivienda y el valor de venta o transmisión.
Al tratarse de una vivienda heredada e inscrita en el Catastro, la ganancia patrimonial se calcula en función del valor declarado en el impuesto de sucesiones y donaciones liquidado con anterioridad.
¿Qué es la declaración de herederos y diferencia con testamento?
El procedimiento de declaración de herederos se lleva a cabo, por lo general, cuando se da alguno de los siguientes supuestos: ausencia de testamento o testamento declarado nulo por un tribunal.
Aunque pueden darse otras causas que motiven su uso, estas son las más comunes.
La declaración de herederos abintestato es la figura prevista para otorgar la titularidad de los bienes y derechos del fallecido, en caso de no existir testamento.
Si existen herederos ascendientes, descendientes o un cónyuge, este trámite se puede efectuar (desde 2015) vía notarial, lo cual te ahorra muchísimo tiempo.
En caso contrario los trámites son más complejos, probablemente vía juzgado.
El objetivo de una declaración de herederos es nombrar a los beneficiarios de los bienes y derechos de la persona fallecida, y repartirlos de forma justa entre todos ellos.
Principales problemas a la hora de vender una casa heredada
La mayoría de imprevistos asociados a la venta de una casa heredada, están relacionados con los primeros pasos comentados un poco más arriba.
Si cumples con los 4 trámites, eliminarás más del 80 % de posibilidades de que surja algún problema durante la venta.
Escritura de aceptación no inscrita en el Registro
Algo muy común es poner el piso a la venta sin haber registrado aún la Escritura de Aceptación de Herencia. El plazo para llevar a cabo este trámite suele ser de 10 a 15 días. No obstante, si surgiera algún imprevisto, este plazo podría alargarse.
Imagina que pones tu piso a la venta y encuentras comprador, pero aún no has presentado la aceptación de herencia en el Registro.
Si el comprador tuviera prisa por escriturar, podrías llegar a perder la oportunidad de vender.
Herederos y Agencia Inmobiliaria
La venta de una vivienda puede complicarse, y mucho, cuando hay varios propietarios que deben ponerse de acuerdo entre sí.
En el caso de una casa heredada, los herederos (propietarios) suelen vivir en zonas diferentes, las reuniones se celebran por separado y llegar a acuerdos se puede convertir en una tarea titánica.
Es por eso por lo que te aconsejo designar a uno de los herederos como portavoz.
El o la portavoz se encargará de elegir la inmobiliaria, negociar con ella, revisar las posibles ofertas y presentarlas al resto de herederos.
Uno de los aspectos fundamentales es que cada heredero y heredera tenga claras las condiciones de la venta, el precio acordado y la comisión del intermediario.
En Grupo Tu Inmobiliaria acordamos siempre una reunión inicial con todos los propietarios en la que presentamos nuestra propuesta de servicios, así como una tasación gratuita de la vivienda que se va a vender, plazos y documentación necesaria.
De ese modo, todas las partes están informadas desde el primer día y se evitan malentendidos en el futuro.
En esta primera reunión se acordará el precio de venta, y todos los herederos o sus representantes deberán firmar una nota de encargo confirmando el acuerdo con la inmobiliaria.
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Incapacitación de algún heredero
Cuando alguno de los herederos no puede desplazarse o está incapacitado para firmar los documentos necesarios para vender, es importante que otra persona disponga de un poder notarial para actuar en su nombre y representación.
Dicho poder será imprescindible durante todo el proceso y es importante que te asegures de poder presentarlo cuando sea necesario.
¿Puedo obligar a los otros herederos a vender una casa heredada?
Hay dos supuestos en los que una herencia se podría ver bloqueada por una parte de los herederos.
El primero es cuando uno de los supuestos beneficiarios de la herencia no acepta ni renuncia a la herencia. Es decir, que no se pronuncia sobre ella.
En este caso, si tras intentarlo por la vía amistosa el resto de herederos no obtenéis respuesta, existe un procedimiento notarial para reclamar dicha respuesta.
Si aún así no obtuvierais respuesta, esta se considerará positiva y el bloqueo sobre la aceptación desaparecería.
El segundo supuesto sucede cuando el problema no reside en la aceptación, sino en el reparto.
En este caso, la solución suele ser vía judicial y el proceso puede alargarse tanto como las partes quieran.
Como ves, de una forma u otra, todos los herederos tienen que estar para poder asignar los bienes y derechos heredados.
Del mismo modo, no es posible bloquear indefinidamente el proceso. Lo que sí se puede conseguir es retrasar y alargar la situación durante mucho tiempo.
Creo que queda claro que la mejor forma de avanzar en el proceso cuando surgen situaciones de este tipo, es mediante el acuerdo y la negociación.
Y quizá para conseguirlo, la opción de un mediador externo sea algo a considerar.
Diferencia entre heredar dinero en efectivo y una propiedad
Si hay algo en lo que la mayoría de herederos han acabado coincidiendo, es que resulta mucho más sencillo heredar dinero que propiedades.
Heredar un piso o una casa conlleva más trámites y gastos iniciales, incluso nos puede llevar a renunciar a la herencia por la imposibilidad de asumir los costes.
Es cada vez más habitual que personas con varias propiedades, en cierto momento de sus vidas, decidan vender su patrimonio.
Heredar una cuenta corriente con dinero en efectivo, implica llevar a cabo la aceptación de herencia y el pago del impuesto de sucesiones y donaciones.
No obstante, te ahorrarás todos los trámites relacionados con la venta de una vivienda.
¿Cuándo y cómo se debe declarar la venta de la herencia en Hacienda?
La venta de una vivienda supone un incremento en el patrimonio de los propietarios, que en este caso son los herederos.
Por tanto, la forma de declarar dicho incremento patrimonial será a través del IRPF en la declaración de Hacienda del mismo año en que se produzca la venta.
La ganancia patrimonial, calculada según el valor de adquisición que consta en el impuesto de sucesiones y donaciones, tributa en la base imponible del ahorro de la siguiente manera:
- Los primeros 6.000 € tienen un tipo del 19%.
- Entre 6.000 y hasta 50.000 €, el tipo es de 21%.
- A partir de los 50.000€ el 23%.
¿Se puede vender solo una parte de una vivienda heredada?
Otra de las preguntas más comunes es si se puede vender una parte, en vez de vender todos los bienes heredados.
La respuesta no es sencilla, ya que los supuestos en los que esto puede resultar necesario, son varios y distintos entre sí.
La clave reside en la partición y adjudicación de los bienes. No es lo mismo que todos los herederos sean dueños por partes iguales de toda la herencia, que cada uno de los herederos sea único titular de determinadas propiedades.
Por ejemplo, imagina que 4 hermanos heredan la casa de sus padres. Una sola herencia, 4 herederos a partes iguales.
En eso caso, la herencia se divide en 4 partes, pero a efectos prácticos, la casa no se puede dividir. Por tanto, ninguno de los hermanos puede vender o alquilar la casa sin el consentimiento de los demás.
No obstante, cada uno de los herederos puede vender su parte. El resto de los hermanos disfrutan del derecho de adquisición, que podrán ejercer hasta un mes después de haber comunicado la intención de venta a un tercero.
Otro caso muy distinto es cuando cada heredero es titular único de determinadas partes de la herencia, situación mucho más favorable para vender cada parte de forma independiente.
Cuando existe desacuerdo entre las partes, la mejor opción antes de recurrir a los tribunales, suele ser vender todos los bienes y repartir el dinero.
Resumen: trámites para vender una casa heredada
Como has podido comprobar, vender una vivienda heredada comporta trámites y gastos que, en ocasiones, pueden derivar en malentendidos, juicios y disputas familiares.
Es importante seguir cada uno de los pasos de la forma correcta y desde el principio, así evitarás problemas con Hacienda y podrás llevar a cabo la venta de forma relativamente sencilla.
Mi consejo es que lo tomes con calma, tengas paciencia y te prepares para negociar con el resto de herederos y herederas.
Para ayudarte, aquí tienes el resumen con los trámites y pasos más importantes.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasos hay que dar antes de vender un piso heredado?
Los pasos principales para vender una casa o un piso heredado son: Aceptar de la herencia, liquidar el impuesto de sucesiones, inscribir la escritura de aceptación en el Registro de la Propiedad y pagar la Plusvalía Municipal.
¿Se puede obligar a un heredero a vender su parte?
Todos los herederos tienen que aceptar de una forma u otra la herencia. No obstante, ninguno de ellos podría bloquear la situación indefinidamente.
¿Cuánto se tarda en inscribir la Escritura de Aceptación de Herencia en el Registro de la Propiedad?
El trámite suele durar unos 15 días, aunque puede surgir algún imprevisto o darse algún error en la documentación, por lo que es recomendable iniciar el proceso lo antes posible.
¿Qué es la declaración de herederos?
Es el trámite previsto para la asignación de los bienes heredados cuando no existe testamento o este se ha declarado nulo.
