Préstamos Hipotecarios: Guía Completa 2024
Cuando Marcos, uno de nuestros últimos clientes, acudió a nosotros para solicitar asesoramiento sobre préstamos hipotecarios, traía escritas en un papel decenas de preguntas.
Marcos es un profesional con formación universitaria y está acostumbrado a encontrar respuestas por su cuenta. Pero en esta ocasión, se sentía frustrado al no haber conseguido resolver ni la mitad de sus dudas.
Fue entonces cuando me di cuenta de la necesidad de escribir un artículo con el que dar respuesta de la forma más sencilla posible, a aquellas preguntas que escuchamos una y otra vez al hablar de préstamos hipotecarios con nuestros clientes.
Suelen ser siempre las mismas. Así que me puse manos a la obra y recopilé las que más se repiten.
¿Mi objetivo? Escribir esta guía pensada exclusivamente para ti, si estás pensando en pedir un préstamo hipotecario para comprar una vivienda.
¿Qué es un préstamo hipotecario?
Un préstamo hipotecario no es más que un producto financiero. Repetimos. Una hipoteca es una garantía. El préstamo es el producto. Es decir, algo que las entidades financieras venden con el objetivo de resolver una necesidad y generar un beneficio.
Sé que parece obvio. Pero es importante entender que cuando contratas un préstamo hipotecario, lo que estás haciendo es comprar algo a una empresa que espera ganar dinero con ello.
Cuando compramos un coche o un teléfono móvil, nos informamos de todo antes de la compra. Sabemos qué potencia tiene, preguntamos por la garantía, conocemos las especificaciones de cada modelo y, cuando nos dirigimos a la tienda, sabemos más del producto que el propio vendedor.
En cambio, muchas veces no pasa lo mismo cuando contratamos productos financieros.
Dicho eso, lo que debes recordar sobre los préstamos hipotecarios, es que cuando la entidad nos concede el dinero, lo hace en base a una garantía tangible. En la mayoría de los casos, una vivienda.
Por tanto, como el inmueble es la garantía, en caso de impago, la misma entidad podría llegar a quedarse con la vivienda como parte total o parcial del cobro de la deuda.
Características de un préstamo hipotecario
Hay algunos aspectos que un préstamo hipotecario debe cumplir, para ser considerado como tal:
El primero es que debe existir un inmueble. Sin inmueble no hay garantía, y sin garantía no hay préstamo hipotecario.
Segundo, debe ser un préstamo a medio o largo plazo. Por norma general, una hipoteca suele durar entre 15 y 30 años. Aunque en algunos casos puede ser más tiempo.
Tercero. El préstamo se inscribirá en el Registro de la Propiedad, y tendremos que cancelarlo en el mismo Registro una vez hayamos acabado de pagar, si queremos eliminar por completo la carga.
Cuarto. No existe un solo tipo de hipoteca. A la hora de contratar un préstamo hipotecario te encontrarás con varias fórmulas y distintas condiciones según la entidad con la que decidas trabajar.
¿Es lo mismo préstamo hipotecario que crédito hipotecario?
Rotundamente no. Aunque tienen cierto parecido, la diferencia entre uno y otro reside en la forma en la que disponemos del dinero.
En el caso de un préstamo hipotecario, la entidad financiera nos concede una cantidad de dinero mediante un contrato en el que nos comprometemos a devolverlo en las condiciones establecidas.
La entidad nos entrega la totalidad del dinero y el cliente debe devolverlo íntegramente, pagando intereses desde el primer día por él.
En el caso de un crédito, también cuenta con una garantía hipotecaria, pero se trata de una cantidad determinada de dinero que el banco pone a nuestra disposición. No se efectúa la totalidad de la entrega.
De ese modo, el cliente pagará por la cantidad de ese dinero que utilice. Puede disponer de la totalidad o no, y puede tener una fecha límite o no.
Normalmente los créditos hipotecarios se conceden a un tipo de interés más elevado y suelen ser cantidades más pequeñas.
Tipos de Préstamo Hipotecario más comunes: Ventajas y Desventajas
Vas a encontrar sobretodo tres tipos de préstamo hipotecario en el mercado. La diferencia entre ellos es el tipo de interés que aplican y cómo lo calculan.
Aunque ninguna opción es perfecta, cada una de ellas tiene ventajas y desventajas que dependerán de tu situación y necesidades.
Nuestra recomendación, como siempre, es que leas bien todo el contrato.
Y un consejo más. Ponte en el peor de los escenarios y, con el contrato en la mano, calcula cuales serian las consecuencias. Es la mejor forma de garantizar que el producto que estás contratando es el más adecuado para ti.
De Tipo Fijo
Los préstamos hipotecarios de tipo fijo pueden ser una gran opción, según el momento de mercado en el que te encuentres. Pueden llegar a tener condiciones muy atractivas y sabrás siempre la cuota que vas a pagar.
No obstante, no todo son ventajas. Las condiciones finales dependerán de cada entidad pero presta especial atención a los siguientes aspectos.
Ventajas
- Conocimiento sobre la cuota que pagas en todo momento.
- No dependes de los tipos de interés ni de los ciclos económicos.
Desventajas
- Suelen incluir más comisiones.
- Vinculación y dificultades a la hora de cambiar tu hipoteca de entidad bancaria.
- Tipo fijo inicial superior al de una hipoteca a tipo variable.
De Tipo Variable
Durante mucho tiempo, la hipoteca de tipo variable ha sido la reina del mercado.
Cuando los tipos de interés son bajos, o tienen tendencia al estancamiento, es un producto muy atractivo.
Ventajas
- Cuotas más bajas a corto y medio plazo.
- Menos comisiones en la contratación.
- Periodo de amortización.
- Mayores facilidades en la subrogación.
Desventajas
- Cuota condicionada al tipo de interés y, por lo tanto, a los ciclos económicos.
- Revisiones periódicas de la cuota (semestral o anual).
De Tipo Mixto
El Mixto intenta ofrecer lo mejor de ambos mundos. ¿Pero realmente lo consigue?
Por un lado disfrutaremos de un tipo fijo inicial durante los primeros años, y a partir de un determinado momento pasaremos a un tipo variable.
La mayor contradicción que encontramos en este producto, es que también te llevas las desventajas de ambos.
Mientras que el Tipo Fijo nos garantiza pagar siempre la misma cuota dándonos una sensación real de tranquilidad, y el Tipo Variable nos ofrece mejores condiciones económicas en la mayoría de los casos, el Tipo Mixto se queda en una especie de limbo que puede ser interesante solo en algunos casos.
Sabemos que en 2018, la media de tiempo que una persona se pasa pagando la hipoteca es de menos de 10 años. Es decir. Antes de una década, o vendemos el inmueble o cambiamos de vivienda.
En un caso así, podría ser una buena opción dependiendo de las condiciones de cancelación anticipada.
¿Qué es y cómo se calcula el interés de un préstamo hipotecario?
Dicho de una forma fácil, sencilla y clara, el interés es el beneficio que obtendrá el banco por dejarte el dinero.
A la hora de calcularlo se toman en cuenta diversos factores. Veamos cuáles son.
Los índices de referencia (Euribor y IRPH)
Son índices que se utilizan en los préstamos hipotecarios de tipo variable.
El Euribor es el más común y se calcula diariamente usando los datos de los bancos más activos de la zona EURO.
En resumen, se trata de la media de los intereses que aplican las entidades bancarias cuando se dejan dinero entre sí.
En segundo lugar tenemos el IRPH. Este índice es mucho menos usado que el Euribor. Igualmente se trata de una media, pero esta vez se calcula teniendo en cuenta el interés aplicado a todos aquellos préstamos concedidos a más de tres años con motivo de la compra de una vivienda.
Este último índice, se calcula de forma mensual y está muy por encima del Euribor.
El TIN (Tipo de Interés Nominal)
El TIN, es el porcentaje fijo que la entidad bancaria va a recibir a cambio de prestarte el dinero. Es propio de cada banco y se calcula sumando el Euribor + un diferencial.
Es importante conocer el TIN, pero no es un factor que vaya a darnos el precio real que vamos a pagar por recibir un préstamo.
Se trata solo de un indicador de lo que la entidad bancaria considera justo cobrarnos por dejar de disfrutar de una cantidad de dinero durante un plazo determinado.
El TAE (Tasa Anual Equivalente)
El TAE sí es un dato relevante para ti como consumidor, ya que te da el total de lo que pagarás por el préstamo, teniendo en cuenta todos los gastos adyacentes al mismo.
En el TAE se contempla en TIN, los gastos en origen y de constitución, seguros y otros gastos periódicos, la periodicidad de esos gastos y el plazo de amortización.
Por eso, a la hora de contratar un préstamos hipotecario, debes conocer a la perfección este índice y llevar un control a lo largo del plazo de amortización.
Puede resultarte muy útil un simulador que el Banco de España ha puesto a disposición de los usuarios.
Utiliza un simulador de préstamos hipotecarios para calcular la cuota
Una herramienta que te puede resultar muy útil a la hora de encontrar el mejor préstamo hipotecario, es un simulador de hipotecas.
Sin extenderme mucho en el tema, se trata de una calculadora con la que podrás realizar una simulación de la cuota , los gastos y las condiciones de la hipoteca que quieres contratar.
Todas (o casi) las entidades bancarias disponen de un simulador en su página web. También alguna agencias, portales inmobiliarios y comparadores.
Utilízalos para obtener información. Pero contrástala con la entidad bancaria, una vez hayas elegido la opción más interesante para ti.
》Simulador de gastos de un Préstamo Hipotecario o Personal 《
¿Cómo optar a un préstamo hipotecario en 2018? Requisitos mínimos
Antes de ponerte a buscar hipotecas, comparar condiciones o incluso empezar a mirar viviendas que a lo mejor no podrás comprar, comprueba que cumples con los requisitos mínimos para solicitar un préstamo hipotecario.
Aportar ahorros
Cada vez es más difícil conseguir el 100% del valor de un vivienda. Generalmente se consigue hasta el 80% del valor de compra.
No obstante, con el asesoramiento adecuado, puedes llegar a obtener hasta el 100% de este valor de compra, siempre que dispongas de la cantidad necesaria para cubrir los gastos.
Esto es alrededor del 14% del valor de la vivienda.
Ingresos y Trabajo estable
Es la historia de siempre. Un trabajo estable con contrato indefinido y unos buenos ingresos, te van a facilitar mucho la vida a la hora de comprar una vivienda.
¿Pero es posible obtener financiación para comprar una vivienda con un contrato temporal?
La respuesta es sí. Tienes varias opciones para conseguirlo.
Según recomendación del Banco de España, no deberías dedicar más del 35% de tus ingresos al pago de deudas financieras, y existen entidades en las que se puede llegar hasta el 40%, por si esta fuera tu necesidad.
Historial Crediticio
Ten en cuenta tu situación en cuanto a préstamos se refiere.
Pueden ocurrir dos cosas. La primera es que tengas demasiados préstamos vigentes y que, aunque estes al corriente de pago de todos ellos, necesitarás demostrar unos ingresos mayores para cumplir con la regla del 35%-40%.
La segunda es que tengas algún impago, o que aparezcas en un listado de morosos. Esta opción puede ponerte las cosas muy difíciles.
Recuerda poner solución antes de solicitar el préstamo hipotecario.
Garantías extra por si las moscas
Es posible que cumplamos más o menos con todo lo anterior y, aun así, el banco no considere nuestro perfil lo suficientemente bueno.
Quizá el importe que solicitamos es demasiado elevado, trabajamos en un sector de riesgo, o encuentran cualquier otro motivo que les hacer dudar de tu capacidad para devolver el dinero.
En ese caso, vas a tener que presentar una garantía adicional. Esta garantía extra puede ser un avalista o algún otro bien inmueble que puedas presentar.
Prepara toda la documentación
Y si quieres que todo vaya más rápido, puedes ir preparando la siguiente documentación:
- Declaración de la Renta.
- Si tienes oros préstamos, prepara los últimos recibos.
- Tu informe de la vida laboral.
- Justificante de todos tus ingresos.
- Contrato de alquiler si tuvieses.
- Escritura de tu actual propiedad, si existiese.
- Documento de identidad.
Esta es la documentación básica y común. Pero es posible que alguna entidad bancaria te pida documentación adicional.
Si necesitas ayuda, acude a un profesional
La figura del asesor financiero, o asesor hipotecario, es la de un profesional del sector con conocimientos sobre productos hipotecarios y acuerdos con diferentes entidades.
Actúa como intermediario y, en consecuencia, tendrá unos honorarios por su gestión. En contrapartida, puede conseguirte mejores condiciones o incluso, puede ayudarte a elegir la mejor entidad según tus necesidades y perfil.
En Grupo Tu Inmobiliaria contamos con un asesor especialista al que podrás consultar tus dudas de forma totalmente gratuita, antes de la compra, en cualquiera de nuestras oficinas de Esplugues, Sant Just y Terrassa.
