La firma del contrato de arras, o contrato de compraventa con arras, es uno de los momentos más importantes en la compra de un inmueble.
Y sí. Digo inmueble y no vivienda, porque no importa si lo que se está vendiendo es un piso, una casa, un local o una nave industrial. Las arras siempre (o casi siempre) están ahí.
Se formalizan mediante contrato privado, cuando todas las partes tienen claro que quieren llegar hasta el final y antes de la Escritura Pública de Compraventa.
Las hay de diferentes tipos: confirmatorias, penales y penitenciales, siendo estas últimas las más utilizadas.
"Si tienes dudas sobre los diferentes tipos de arras, te invito a leer nuestro artículo “Toda la verdad sobre el contrato de arras”.
En un contrato con arras penitenciales, la parte compradora entrega una cantidad de dinero en concepto de arras a la parte vendedora, y se compromete a adquirir el inmueble en las condiciones acordadas previamente.
Por otra parte, al aceptar esas arras, la parte vendedora acepta también el compromiso de vender en las mismas condiciones.
Y aquí es donde está el meollo de la cuestión: Si cualquiera de las dos partes rompiera su compromiso de forma unilateral, se enfrentaría a una importante penalización.
En el caso de las arras penitenciales, reguladas por el artículo 1454 del Código Civil, la ley determina que “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
Cantidad de dinero a entregar en unas arras: ¿Porcentaje o fijo?
Una vez “refrescado" el concepto de arras, para qué sirven y cuándo se tienen que formalizar, la siguiente pregunta y quizá la más común es : ¿cuánto dinero hay que dar?
Lo primero que debes saber de las arras, es que representan un porcentaje del precio total de venta.
Eso quiere decir que, si entregas 10.000 euros en concepto de arras por una vivienda cuyo precio es de 100.000 euros, el día de Escritura Pública solo tendrás que aportar los 90.000 euros restantes.
Lo segundo que debes tener muy en cuenta, es que el contrato con arras es un contrato privado entre comprador y vendedor, y los acuerdos entre ambos, siempre que cumplan con la legalidad, son completamente libres.
Esos pactos incluyen plazos, forma de pago y, como imaginarás, la cantidad entregada en concepto de arras.
Pero ¿es completamente libre?
En teoría sí pero, a efectos prácticos, hay cierto consenso sobre las arras.
En la mayoría de los casos se acuerda un porcentaje en vez de una cantidad fija y, ese porcentaje, suele ser del 10%.
¿Hay un máximo o un mínimo para las arras?
Volviendo al punto anterior, es importante recordar que el contrato de compraventa con arras, es un acuerdo privado entre la parte compradora y la parte vendedora.
Y como contrato privado, los acuerdos alcanzados son libres, siempre que se encuentren dentro de la legalidad.
Teniendo esto claro, parece lógico pensar que no debería existir ni un mínimo ni un máximo a entregar en concepto de arras, ¿verdad?
El problema es que la propia intención de las arras, obliga a que la cantidad de dinero depositada sea suficiente como para que vincule a las dos partes de forma clara.
Creo que se entenderá mejor con algunos ejemplos.
Ejemplo de arras si estás comprando una vivienda
Imaginemos que queremos comprar un piso cuyo precio es de 100.000 euros y acordamos con la parte vendedora la entrega de 2.000 euros en concepto de arras.
Como compradores, avanzamos con la hipoteca, cancelamos el contrato de alquiler de la casa donde estamos viviendo, adelantamos un dinero a la empresa de mudanzas…
En resumen, damos la compra por hecha y lo organizamos todo para estar listos el día de Escritura Pública.
Pero…
Unas semanas antes de la firma ante Notario, el vendedor recibe una oferta de compra de un conocido muy cercano.
El propietario le explica la situación, pero el conocido, que está muy interesado en la vivienda, decide pagar 4.000 euros más. Así el vendedor no perderá su dinero.
Y eso es totalmente legal.
Mientras el vendedor nos devuelva el doble de la cantidad entregada en arras, puede echarse para atrás cuando quiera, sin que podamos reclamar nada.
Ahora imagina que, en vez de 2.000 euros, hubieras entregado el 10%.
Esos 4.000 euros se hubieran convertido en 20.000 y, para el vendedor, no hubiera sido tan fácil deshacer la compraventa.
Ejemplo de arras si estás vendiendo una vivienda
En este caso, el vendedor decide aceptar por el mismo piso 2.000 euros en concepto de arras.
Empieza con la mudanza para que la vivienda esté vacía el día de la entrega de llaves.
Pero unas semanas antes, el comprador, por casualidad, ve otro piso que le encaja un poco más, y que además está un poco más barato.
Si eso pasa, te aseguro que 2.000 euros no le van a suponer un motivo de peso para llevar el contrato hasta el final.
En cambio, puede que sí lo hagan 10.000 euros.
Excepciones al 10 %. Algunos casos en los que entregaras más o menos dinero en concepto de arras
“En la mayoría de los casos se acuerda un porcentaje en vez de una cantidad fija y, ese porcentaje, suele ser del 10%.”
Con esta frase, trataba de explicar el consenso general sobre cómo y cuánto se entrega en unas arras.
No obstante, como en todo en la vida, hay excepciones.
Por ejemplo, cuando el precio de la vivienda no permite calcular un porcentaje de arras suficiente.
Es el caso de inmuebles muy económicos en los que, si aplicamos la norma del 10%, el valor resultante sería demasiado bajo.
Sucede lo mismo a la inversa, es decir, cuando el precio del inmueble es muy elevado y no es necesario aplicar la norma del 10 %.
También se puede pedir un porcentaje de arras superior cuando la parte compradora solicita un plazo especialmente largo antes de ir a Escritura Pública, por ejemplo, porque tiene que vender su vivienda actual.
Y al contrario. Si el tiempo hasta visitar al Notario va a ser mínimo, por ejemplo de días, la cantidad de arras acordada podría ser menor.
Conclusión
Vendas o compres, es muy posible que tengas que vivir la experiencia de firmar un contrato con unas arras.
Te diré algo. El mejor consejo que te puedo dar es que busques asesoramiento profesional.
Si estás vendiendo o comprando a través de una agencia inmobiliaria, ellos ya se encargarán (o deberían) de todos los detalles.
Pero si lo estás haciendo todo como particular, es recomendable que, al menos para las arras, pidas ayuda a un experto.
Espero que lo que has leído te haya servido. Hasta la próxima.
