Gastos al comprar una vivienda
Perdona que me ponga sentimental, pero soy de la opinión que comprar una casa es mucho más que una transacción comercial en la que alguien adquiere algo a cambio de dinero.
Para mí, la compra de vivienda tiene una importante carga emocional ya que, en la mayoría de los casos, tiene un gran impacto en la vida de las personas.
Solo durante el mes de Noviembre de 2019, según el Instituto Nacional de Estadística, en España se llevaron a cabo más de 38.000 compraventas.
Hablamos de 38.000 familias, parejas y “singles” que llevaron a cabo una de las operaciones económicas más importantes de su vida.
Obviamente, entre todas esas compras y ventas de vivienda, también hay pequeños inversores, fondos de inversión y sociedades patrimoniales.
Pero te puedo asegurar que esos perfiles conocen a la perfección todos los gastos asociados a la compra de una casa o un piso.
Lo que a mí me interesa por encima de todo, es que tú como particular, también tengas claro todos esos gastos.
Así no te pillarán por sorpresa poniendo en riesgo la compra de tu nueva vivienda.
Tipos de gasto al comprar una casa
Dentro de los gastos generados durante la compra de una vivienda, no todos son iguales ni todos tienen la misma importancia.
En este artículo vas a encontrar la explicación detallada de aquellos más relevantes y que te supondrán un mayor desembolso de dinero.
Los he dividido según el tipo de vivienda, de segunda mano o de obra nueva, y he separado los gastos de los impuestos.
Si has entrado buscando información sobre algún gasto en particular, justo debajo encontrarás un índice desde el que podrá dirigirte a todas las secciones de esta página de forma rápida.
Gastos por la compra de una vivienda de segunda mano
Los tres gastos más importantes que tendrás que asumir como parte compradora son: la Hipoteca (no en todos los caso), la Notaría y el Registro de la Propiedad.
Veamos cada uno de estos gastos con más detalle.
La Hipoteca
Es posible que no necesites pedir un préstamo hipotecario para comprar tu nueva casa. Si es así, déjame darte la enhorabuena.
Pero para todos los demás, que somos la mayoría, este punto es realmente interesante. Sobre todo si no estás al corriente de todos los cambios que sufrió la Ley Hipotecaria durante 2019.
Mientras que hasta la publicación en el BOE de las reformas en la Ley Hipotecaria, prácticamente todos los gastos vinculados a la hipoteca corrían a cargo de la parte compradora, ahora es el banco el que asume la mayor parte.
Como parte compradora, tendrás que pagar la tasación bancaria previa a la hipoteca, cuyo precio puede ir desde los 250 hasta los 600 euros, y el coste de la copia de la Escritura, en caso de que la quieras.
Por otro lado, la entidad bancaria asumirá los costes de gestoría, notaría, Registro de la Propiedad y del impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados, o AJD.
El esquema quedaría de la siguiente manera.
YO AQUI PONDRIA CAPTURA:
La Notaría
El proceso de compra de una vivienda termina cuando la parte compradora y la parte vendedora, se sientan delante del Notario, firman la Escritura Pública y formalizan la transmisión.
Es a partir de ese momento, cuando realmente puedes decir que tienes la propiedad de la casa o piso que acabas de comprar.
El Notario da fe y aporta garantías actuando como testigo objetivo y como responsable del cumplimiento por parte de los implicados de sus obligaciones. Pero también como guardián implacable de sus derechos.
Cuando te toque elegir Notario, si no sabes a quién acudir, puede que te ayude preguntar a tu agencia inmobiliaria. Las inmobiliarias solemos trabajar siempre con los mismos, principalmente por razones de confianza y seguridad.
Los honorarios del Notario por todos estos servicios, también conocidos como aranceles, están regulados por el Estado. Así que no busques ofertas o precios especiales.
El precio de la notaría dependerá sobre todo del importe de la compraventa. Toma como referencia la cantidad de 1000 euros, aunque puede llegar a ser menos dependiendo del valor de la vivienda.
El Registro de la Propiedad
Tras firmar la escritura de tu nueva casa en Notaría, el siguiente paso será inscribir esa escritura en el Registro de la Propiedad, trámite por el cual también tendrás que pagar.
El coste por hacerlo dependerá del importe de la compraventa y, los honorarios del registrador también están regulados. Calcula entre 400 y 700 euros.
Debes tener en cuenta que en España, la ley no te obliga a inscribir tu vivienda en el Registro de la Propiedad. No obstante, mi recomendación es que lo hagas. Te arriesgas a sufrir muchos problemas, y graves, si decides no hacerlo.
Impuestos por la compra de vivienda
Comprar una casa o un piso acarrea algunos impuestos. Si has adquirido una vivienda de segunda mano, es decir, una vivienda que no es de obra nueva, el principal impuesto al que tendrás que hacer frente es el ITP.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales no es barato. Dependerá del valor por el cual has escriturado la compra y de tu Comunidad Autónoma, y se calcula según un porcentaje.
Dicho porcentaje oscila entre un 6 % en algunas comunidades como Madrid o Navarra, y un 10 % como sucede en Cataluña o Cantabria.
La comisión inmobiliaria ¿se puede considerar un gasto para el comprador de una vivienda?
Este tema siempre genera algo de polémica, en gran parte porque es difícil encontrar una explicación clara y transparente sobre cómo funcionan los honorarios de una agencia inmobiliaria.
Lo que sí puedo decirte es que la comisión de la inmobiliaria no debería suponer un incremento en el precio de venta, a no ser que así se pacte con las partes, por lo que tampoco se puede catalogar como un gasto para el comprador.
Cuando el vendedor contrata a una inmobiliaria para vender su propiedad, acuerda con esta unos honorarios, que son independientes del precio.
Esto es así en España. Si investigas un poco cómo funciona este tema en otros países, verás que hay fórmulas para todos los gustos.
¿Qué gastos tiene comprar una vivienda de obra nueva?
Hemos visto los principales gastos asociados a la compra de una vivienda de segunda mano. Pero ¿qué diferencias hay respecto a la compra de una casa o un piso de obra nueva?
Hay algunas, aunque son pocas.
Respecto a los gastos, no hay variación. La parte compradora se hará cargo de los gastos de Hipoteca, Notaría y Registro.
Pero no pasa lo mismo con los impuestos.
Cuando compras una vivienda nueva no pagas ITP, sino que pagas IVA y Actos Jurídicos Documentados.
El IVA en una vivienda de Obra Nueva es del 10%, salvo en viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, en las que se aplica un IVA reducido del 4 %.
Respecto al AJD o Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados, dependerás del porcentaje aplicado en tu Comunidad Autónoma, pero oscila entre un 0,5 % y un 1,5 % del precio de compra.
La importancia de calcular todos los gastos antes de empezar a buscar
Imagina que llevas años trabajando duro y ahorrando dinero para la entrada. Tu sueño siempre ha sido comprar una vivienda y te has esforzado mucho para conseguirlo.
Durante meses visitas decenas de pisos, hasta que al final encuentras uno que te encanta. Te ves viviendo en él. La emoción, los nervios y la ilusión te invaden hasta tal punto, que pierdes el hambre y el sueño.
De repente, empiezan a surgir gastos con los que no contabas y ese prepuesto que te habías marcado cambia por completo.
Sí. Puedes hablar con tu banco e intentar solicitar algo más de hipoteca para cubrir gastos. Pero te hubieras ahorrado todo esto si desde un principio, hubieras tenido claro cuáles son los gastos totales al comprar una vivienda.
Cómo hacer los cálculos con un simulador de gastos de compra de vivienda
En internet se puede encontrar de todo, o casi de todo. Incluso simuladores que calculan automáticamente cuánto te va a costar comprar tu nueva casa.
La mayoría de estos simuladores de gastos son de bancos, por lo que los resultados estarán condicionados a los costes de hipoteca y al dinero que piensas pedir.
En esta lista encontrarás los principales simuladores bancarios
Pero si tuviera que recomendarte alguno (ten en cuenta que no los he probado todos), sería el de la página de la OCU.
Es muy completo y el resultado se acerca bastante a la realidad. ¿Te animas a probarlo?
Simulador para calcular los gastos por la compra de vivienda de la OCU
Mi calculadora de gastos favorita
Si vives en el Baix Llobregat o en Terrassa, y has tomado la decisión de comprar una casa o un piso en la zona, pásate por alguna de nuestras oficinas y pregúntanos.
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