Llevas meses buscando piso. Un día, por fin, visitas uno que encaja a la perfección con lo que estabas buscando, pero hay más personas detrás de ti haciendo cola para verlo.
¿Qué puedes hacer? ¿Hay alguna manera de asegurarte de que será para ti?
En este artículo me gustaría hablarte del contrato de reserva o paga y señal, un documento que genera dudas, pero que al mismo tiempo se puede convertir en tu mejor herramienta para no perder la vivienda que tanto tiempo llevabas esperando.
¿Qué es un contrato de reserva o paga y señal?
El contrato de reserva es el documento que suele firmar el posible comprador o arrendatario con la agencia inmobiliaria (o propietario) que enseña el piso, y va asociado a la entrega de una cantidad de dinero en concepto de paga y señal.
Su función principal es detener la comercialización de la vivienda durante un tiempo determinado, permitiendo que se pueda llegar a un acuerdo con la propiedad de dicha vivienda.
¡Cuidado! Detener la comercialización no siempre quiere decir que la inmobiliaria no la pueda promocionar más.
Como veremos más adelante, aunque hagas una reserva, la agencia puede seguir enseñando la vivienda.
No obstante, el primero que formalice el contrato, tendrá prioridad frente a otros interesados.
3 aspectos clave que debes tener en cuenta antes de firmar un contrato de reserva de vivienda
Como vimos en el punto anterior, la función principal del documento de reserva, es “pausar” la comercialización de la vivienda. ¿Pero para qué?
Una reserva se firma, sobre todo, con dos objetivos.
El primero es confirmar que realmente tienes interés en la vivienda y, si llegas a un acuerdo con la propiedad en cuanto a precio, plazos y condiciones, estás dispuesto a continuar con el proceso.
La segunda razón es porque durante el tiempo que sea vigente la reserva, tendrás prioridad frente a otros compradores o arrendatarios que también se puedan interesar por la misma vivienda.
O dicho de otra manera, un contrato de reserva te da unos cuantos días de margen para preparar los siguientes pasos.
Al firmar, adquirirás algunas obligaciones y compromisos que debes conocer, sobre todo teniendo en cuenta que vas a entregar una cantidad de dinero a cuenta.
Por eso es tan importante que tengas siempre presentes, al menos, las siguientes 3 cosas.
¿Qué debe constar en un documento de paga y señal, y a qué me compromete?
Un contrato de reserva certifica que tú, como parte compradora o arrendataria, tienes un interés real en comprar o alquilar la vivienda identificada en el documento.
En dicho contrato debe constar, como mínimo, el precio de la vivienda (el precio anunciado o el precio ofrecido por ti), el nombre de la persona o empresa que va a recibir el dinero, y la fecha de fin de validez de la reserva.
Cuando la reserva la gestiona una agencia inmobiliaria, consta además de un apartado que la parte propietaria deberá firmar si decide aceptar tu propuesta.
Una vez firmada por las dos partes, te habrás comprometido a continuar con el proceso, que en el caso de una compraventa sería la firma del contrato de arras o la Escritura Pública y, en un alquiler, la firma del contrato de arrendamiento.
¿Puedo perder el dinero de la paga y señal?
Sí, si incumples con los términos a los que te has comprometido en el contrato de reserva.
Por ejemplo, si la propiedad aceptara tu propuesta pero decidieras no continuar con el proceso o no respetaras las fechas vigentes en el contrato.
No obstante, siempre hay excepciones.
Si no puedes cumplir con los compromisos adquiridos por causas de fuerza mayor (enfermedad, accidente…), habla con tu agencia inmobiliaria e intenta llegar a un acuerdo.
¿Qué pasa con la reserva si me quedo el piso?
Una vez hecha la reserva, la cantidad entregada en concepto de paga y señal pasará a formar parte de la totalidad del precio.
Veámoslo con un ejemplo práctico.
Imaginemos que firmas un contrato de reserva el día 1 de Junio para una casa en Esplugues de Llobregat, con un precio de 300.000 euros.
Para reservar una vivienda, se suele pedir (como mínimo) el equivalente al 1% del precio de venta. Por tanto, entregas 3.000 euros en concepto de paga y señal.
Acuerdas con la parte vendedora firmar el contrato de compraventa con arras el día 9 de Junio, momento en el que tendrás que adelantar el 10% del precio: un total de 30.000 euros.
El día de la firma, en vez de hacer entrega de los 30.000 euros, solo tendrás que aportar 27.000 euros, puesto que los 3.000 euros entregados en concepto de reserva pasarán a formar parte de las arras.
Como ves, una reserva no supone entregar más dinero, sino que solo se trata de un adelanto.
Contrato de reserva VS. Contrato de compraventa con arras o señal
Existen diferencias entre un contrato de reserva y un contrato de arras o señal. Las más importantes, o al menos las más evidentes, son la penalización en caso de incumplimiento y la cantidad de dinero entregada.
Lectura recomendada: El contrato de compraventa con arras: dudas y penalizaciones
Las arras constituyen una cláusula regulada por el código civil. El modelo de arras más habitual son las penitenciales y, según el artículo 1454… “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
Lo que dice este texto es que, al contrario de lo que sucede con otros tipos de arras, si firmas tienes la posibilidad de desistir (echarte atrás). No obstante, si lo haces, perderás las cantidades entregadas.
Hasta aquí, sucede lo mismo que con un contrato de reserva. La diferencia radica en la penalización por incumplimiento para los propietarios.
En unas arras penitenciales, si los vendedores incumplieran con los compromisos adquiridos, se verían obligados a devolverte el doble de las cantidades entregadas, mientras que en un contrato de reserva, solo deberían devolverte el dinero depositado en concepto de paga y señal.
La segunda diferencia afecta a las cantidades entregadas.
En una reserva, aunque se suele pedir como mínimo el 1%, lo importante es que sea una cantidad representativa de tu interés por la compra, mientras que en un contrato de arras, la cantidad mínima entregada no suele ser inferior al 10% del precio de venta.
¿Es seguro firmar un contrato de reserva de una vivienda entre particulares?
Quiero dejar claro que no tengo nada en contra de las compraventas o alquileres entre particulares.
Por otro lado, cuando la operación se lleva a cabo sin intermediario, el paso de la reserva se suele saltar, sobre todo cuando los propietarios no tienen demasiada experiencia.
Dicho esto, cuando tratas directamente con un propietario y das una paga y señal, la seguridad frente a una posible reclamación quedará en manos de los juzgados.
En cambio, cuando un profesional se encarga del trámite, bien sea un abogado o una agencia inmobiliaria, este actúa como representante legal de la propiedad y puede ejercer como mediador en caso de conflicto, velando por el cumplimiento de los derechos y obligaciones de ambas partes.
Recuerda que, si incumples los acuerdos aceptados en el documento de reserva, perderás la cantidad entregada, y si son los propietarios los que rompen el acuerdo, deberán devolverte el dinero.
Conclusión
Si te interesa un piso y quieres que los trámites sean más seguros, tranquilos y ordenados, sin duda te recomendamos firmar un contrato de reserva.
No siempre tiene sentido. Pero si estás pensando en hacer una oferta inferior al precio que pide el propietario, o bien necesitas algunos días para reunir el dinero de las arras, lo más probable es que tengas que dejar una paga y señal.
Hacerlo, le da tranquilidad a la parte vendedora, puesto que demostrarás que vas en serio. Y, al mismo tiempo, tú tendrás más posibilidades de que no aparezca otra persona interesada y se te adelante.
Espero haberte ayudado y, como siempre, si tienes preguntas no dudes en escribirme en la sección de comentarios.
Hasta la próxima.
