El contrato de alquiler
Una vez has encontrado al inquilino o inquilina ideal, es momento de dejar por escrito todas las condiciones en un contrato de alquiler o contrato de arrendamiento de vivienda.
Esta parte es quizá la más importante de todo el proceso. Un error, una cláusula mal redactada o algo que no dejemos claro en las condiciones anexas, puede convertirse en un problema grave más adelante.
Arag, aseguradora especialista en seguros de alquiler con más de 80 años de experiencia, ha elaborado una lista con los 10 puntos más importantes en un contrato de alquiler.
<< Mira aquí la lista de Arag >>
Esta lista consta de algunos de esos puntos, más algunos nuevos que figuran en nuestros propios contratos.
El precio o renta de alquiler
Es obvio. En el contrato de alquiler debe constar de forma clara la renta o precio del alquiler. Pero no solo el precio. En el contrato debe constar la forma de pago, qué plazo tiene el inquilino para satisfacer dicha renta y debe constar si está o no sujeta al incremento del IPC.
Un formato estándar para dejar constancia de la renta pactada podría ser el siguiente:
“La renta anual será de ………. Euros, a pagar en plazos mensuales de …… euros por adelantado y dentro de los … días primeros de cada mes. “
Añadiríamos también qué gastos están incluidos y la forma de pago. En el caso de domiciliación bancaria (opción recomendada), deberá constar en este apartado el titular de la cuenta, la entidad y el número de cuenta.
Duración del contrato y penalizaciones
Uno de los aspectos que más ha cambiado con la nueva ley, es el plazo mínimo de arrendamiento de una vivienda y sus prórrogas.
Es muy importante que dejemos muy claro a qué penalizaciones se enfrenta el inquilino, si decide abandonar la vivienda antes de cumplir con los plazos mínimos.
Por ejemplo qué pasa si el contrato se suscribe por un período de 5 años con un mínimo de un año, y el arrendatario no cumple ese año.
Reparaciones y mantenimiento
Como norma general, el arrendatario no podrá realizar obras en la vivienda sin permiso explícito del propietario o propietaria. Pero es importante que incluyas una cláusula en el contrato que lo refleje.
Un ejemplo de cláusula estándar podría ser este: “Queda prohibida la realización de cualquier obra sin previa autorización escrita de la propiedad, aunque no se altere la configuración de la vivienda ni la resistencia de los materiales en ella empleados. Las obras autorizadas quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a reintegro alguno.”
En cuanto al mantenimiento, el inquilino debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones originadas por el uso, y entregar la vivienda en el mismo estado que la recibe.
Inventario
El inventario es clave si, una vez el inquilino o inquilina abandone la vivienda, quieres llevar a cabo una inspección de la misma y evaluar posibles incidencias.
Haz fotos del estado actual de la vivienda, elabora una lista con todos los muebles y enseres, e inclúyelas en el contrato.
Si te resulta más fácil puedes aportar un CD o una memoria externa. Lo importante es que quede constancia y que ambas partes firmen, aceptando a la existencia de dicho inventario.
Comunicación entre las partes
Detalles como una dirección de correo postal, un email o un número de teléfono adicionales, pueden ser importantes. Una comunicación fluida entre las partes siempre ayuda, y en caso de emergencia, disponer de métodos de comunicación alternativos puede ser muy útil.
Eso sí. Recuerda que para las comunicaciones importantes, es preferible un canal tradicional como el correo postal, y certificado. Te interesa que quede constancia de haber efectuado dicha comunicación.
Fianza y garantías
La nueva ley de arrendamientos urbanos también ha modificado la cantidad de garantías que puedes solicitar. La fianza se queda en el mes que había hasta ahora.
En cambio, las garantías adicionales quedan limitadas a dos meses.
En este apartado del contrato, es importante que quede explicado cómo se van a devolver esas fianzas y garantías, y qué función tienen.
Titularidad de la propiedad
El contrato de alquiler se suscribe entre dos partes. Incluso puede llegar a existir una tercera si interviene un administrador o cualquier otro representante legal.
Pero debe constar la identificación de la propiedad. Y no solo la dirección. Utiliza la referencia catastral o el IDUFIR.
Legislación aplicable
Acompaña cada una de las cláusulas con el artículo de la Ley que la justifica. Ayudará al inquilino a entender su contenido y eliminarás posibles objeciones.
Conclusiones
Estos son solo algunos de los puntos que deben constar sí o sí en un buen contrato de alquiler. La importancia de este contrato es garantizar que los derechos y obligaciones de ambas partes quedan claras desde el principio.
Puedo asegurarte que muchos de los problemas que se generan a raíz de un alquiler, se podrían resolver de forma sencilla si el contrato estuviera bien redactado.
