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Existen tantos motivos distintos por los que podrías estar valorando la idea de comprar una vivienda antigua para reformarla a tu gusto, que es casi imposible hablar de todas ellas en un solo artículo.
No obstante, hay dos que son especialmente comunes.
La primera, cuando quieres vivir en un barrio con mucha demanda pero la oferta de pisos y casas en venta es muy escasa, y lo que más encuentras son viviendas a reformar.
La segunda tiene mucho que ver con la anterior, solo que en vez de pisos o casas en mal estado, lo que ves anunciado en internet a todas horas son viviendas reformadas o en buen estado.
El problema con este tipo de inmuebles, es que no se ajustan a tus necesidades lo suficiente como para pagar el sobre coste que supone comprar una vivienda reformada.
Seguro que conoces algún caso más. Si es así, compártelo en la sección de comentarios. Puede que con tu experiencia ayudes a otras personas que están en la misma situación.
Por mi parte, voy a contarte todo lo que sé sobre el proceso de compra de una casa o un piso que necesita reformas y te daré mi opinión (al final) sobre si vale la pena o no.
¿Cuánto cuesta reformar un piso o una casa?
Esta es, sin duda, la primera pregunta que cualquier persona se hace antes de plantearse la compra de una vivienda a reformar.
Está claro que hay que hacer números. No solo es importante que tengas en cuenta el precio de la casa o el piso, y todos los gastos e impuestos asociados a la compra. En este caso se añade también el coste de las obras de rehabilitación.
Pero calcular cuanto nos va a costar la obra, no es tan sencillo como podría parecer. El precio de una reforma depende de muchos factores.
En primer lugar, el estado de la vivienda: no es lo mismo comprar y reformar una casa en ruinas que llevar a cabo una rehabilitación parcial, o actualizar solo el baño y la cocina.
En segundo lugar, los materiales y acabados. En la mayoría de los casos, podremos elegir entre un presupuesto económico, uno intermedio y otro con materiales más premium y acabados (por decirlo de alguna forma) más lujosos.
Y en tercer lugar, pero no menos importante, algo que va a definir el precio final de nuestro proyecto de reforma, son los honorarios de la empresa de reformas.
Cada profesional establece sus propios precios. Por eso es muy importante que te tomes tu tiempo para escoger con qué empresa de reformas trabajar.
Teniendo todo esto en cuenta, es fácil entender por qué es tan complejo encontrar información sobre cuánto cuesta reformar una casa o un piso.
No obstante, después de pasarme unas cuantas horas navegando por internet, he logrado recopilar algunos datos interesantes que puede que te sirvan como punto de partida.
Trabajos previos a la reforma
Antes de empezar con la reforma son necesarias una serie de actuaciones relacionadas con la preparación de la vivienda, entre las cuales está la protección de los espacios comunes, y el vaciado de muebles y electrodomésticos.
Este apartado es especialmente importante. No queremos dañar aquellas zonas que no se van a reformar y, en el caso de un piso ubicado en una finca con más vecinos, las zonas comunes deben estar protegidas en todo momento.
El precio de estos trabajos previos, oscila entre los 300 y los 500 euros según la empresa.
Licencia de obras
Existen dos tipos de licencia al hablar de reformas: la licencia de obra mayor y la licencia o permiso de obra menor.
Obtener una licencia de obra mayor conlleva más trámites y un mayor control por parte de la administración, puesto que regula aquellas obras cuyo impacto afecta de forma más importante a la habitabilidad y seguridad de una vivienda o un edificio.
Por el contrario, una licencia de obra menor suele tener un carácter menos restrictivo y se solicita en aquellos casos en los que las obras tienen como objeto modificaciones estéticas, no afecten a elementos estructurales o sean de baja complejidad técnica.
Es importante que conozcas la normativa de tu ayuntamiento en cuanto a licencias y permisos, puesto que existen diferencias notables según el lugar dónde vayas a llevar a cabo la reforma.
El precio dependerá del tipo de licencia y de las tasas propias de cada ayuntamiento.
Tras una búsqueda intensiva en diferentes páginas en internet, he encontrado precios que van desde los 0 € en obras estéticas que no requieren más que una declaración informativa, hasta más de 1.000 euros cuando las obras requieren de un proyecto elaborado por un técnico y suponen modificaciones en la estructura del inmueble.
Demolición
Uno de los conceptos que no se suele tener en cuenta en una reforma es la demolición.
Puede llegar a suponer una parte importante del presupuesto y es esencial en cualquier obra de rehabilitación.
Las demoliciones hacen referencia a la retirada de las instalaciones antiguas, sanitarios, muebles de cocina, alicatados, suelos, puertas, ventanas y derribado de tabiques.
Y no solo se trata de romper y arrancar, como en los programas de la tele, sino que el presupuesto de demolición debe incluir los contenedores de retirada y el transporte de los mismos hasta un vertedero autorizado.
En cuanto al coste, en internet he encontrado precios que van desde los 3.000 euros hasta los 4.500 euros, dependiendo de la cantidad de escombros.
Baño y cocina
Una de las obras más habituales al comprar una casa desactualizada, es la reforma de los baños y la cocina.
Buscando en internet, y dependiendo de los acabados elegidos, la reforma de un baño mediano (entre 3 y 6 m2) puede ir desde los 2.000 euros hasta los 5.000 euros.
Para una cocina estándar, de unos 7 m2, he encontrado precios a partir de 4.500 euros incluido el alicatado, fontanería, electricidad, mobiliario y electrodomésticos básicos.
Albañilería, carpintería exterior y carpintería interior
Quizá una de las partidas más costosas es la destinada a la carpintería exterior (ventanas y cerramientos), carpintería interior (puertas, armarios empotrados) y albañilería (yeso, tabiques, falsos techos).
El precio dependerá, sobre todo, de la calidad y prestaciones que busques en tus nuevas ventanas y puertas.
Para hacerme una idea he consultado el portal habitissimo, donde cualquier persona puede solicitar presupuestos para todo tipo de trabajo.
En cuanto a los cerramientos, el presupuesto medio por cambiar las ventanas de una vivienda, escogiendo ventanas de PVC de calidad media, está por debajo de los 3.000 euros,.
Cambiar las puertas me costaría de media unos 1.900 euros. Pero una vez más, dependerá del número de puertas y de la calidad de las mismas.
La albañilería es un tema distinto. En esta categoría podríamos englobar todos los trabajos más manuales, como la separación de estancias con tabiques de pladur, el enyesado y reparación de paredes y techos, la instalación de falsos techos, y un largo etc.
Será sin duda una partida importante del presupuesto. Buscando un poco he encontrado precios que van desde los 6.000 hasta los 9.000 euros.
Fontanería y electricidad
Si esta lista estuviera ordenada, que no lo está, el apartado de fontanería y electricidad iría de los primeros.
Es importante que, al comprar una casa o un piso para reformar, compruebes el estado de las instalaciones y que no dudes en sanearlas y actualizarlas siempre que sea necesario.
He encontrado un par de presupuestos en internet: en torno a los 4.000 euros para la fontanería, y unos 5.000 euros para la electricidad.
Coste final de reforma
IMPORTANTE: Coge los precios que te he facilitado con pinzas.
Cada reforma requiere de la visita de un profesional que evalúe de forma personalizada el estado de la vivienda que vas a comprar, así como tus necesidades y expectativas.
Buscando presupuestos en varias empresas de distintas ciudades, he extraído una media de lo que podría costar la reforma integral de una casa.
Insisto en que no puedes tomarte este cálculo de forma literal. Se trata solo de una estimación.
De media, la reforma de un piso de unos 70 m2 ronda los 20.000 euros. Para una casa de unos 120 m2 en una sola planta, el coste final se acerca a los 40.000 euros.
Teniendo en cuenta estos dos valores y que los precios hacen referencia a reformas de calidad media, buenos materiales pero no de las marcas más caras, y sin grandes modificaciones estructurales, el precio medio por m2 de una obra como esta sería de unos 315 €.
¿Qué tener en cuenta antes de comprar un piso o una casa vieja para reformar?
Comprar para reformar es una alternativa interesante por muchos motivos.
Por ejemplo, cuando compras una vivienda, lo sueles hacer para vivir en ella durante años.
Puede que encuentres una casa o un piso reformado que cumpla a la perfección con tus necesidades.
Pero si no es así, la idea de comprar a mejor precio e invertir la diferencia en diseñar un espacio a tu medida, al menos para mí, tiene todo el sentido del mundo.
Te engañaría si dijera que es un proceso fácil y exento de problemas.
Por eso, he preparado un listado con algunos consejos basados en mi experiencia como cliente particular de reformas, pero también como profesional del sector inmobilario con más de 500 casas vendidas, muchas de ellas para reformar.
11 consejos rápidos
1. Antes de comprar, visita la vivienda con un reformista o arquitecto de confianza que te dé su opinión profesional sobre la dificultad, tiempo y presupuesto aproximado.
2. Relacionado con el anterior consejo, no te dejes llevar por la opinión o consejos de personas que no sean profesionales. Lo harán con la mejor intención del mundo, pero necesitas un punto de vista objetivo si quieres tomar la mejor decisión.3. Calcula muy bien los gastos de la compra de vivienda y reserva dinero para las arras.
3. Ten en cuenta que una obra puede durar semanas, incluso meses, y que es común que surjan imprevistos y que se alarguen los plazos. Procura disponer de un sitio donde vivir hasta que todo haya terminado. Siempre será mucho mejor que tener que vivir en la nueva casa mientras se lleva a cabo la reforma.
4. Antes de contratar una empresa de reformas, solicita al menos 3 presupuestos distintos. No compares solo el precio. Valora también el trato, la atención y el asesoramiento.
5. No inviertas todo tu presupuesto en la obra. Guarda una parte para imprevistos. Nunca sabes lo que puede pasar.
6. Siempre, siempre, siempre, firma un contrato con la empresa de rehabilitación donde se establezca una fecha de principio y fin del trabajo, y una penalización en caso de no cumplir con los plazos.
7. Nunca pagues todo por adelantado. El 99% de las empresas de reformas cobran una parte al principio de la obra, otra parte hacia la mitad y el resto al final, una vez hayas comprobado que el trabajo está acabado.
8. A la hora de plantear tu proyecto a la empresa de reformas, ayúdate de imágenes de revistas o de webs de internet, para que puedan entender mejor qué resultado esperas conseguir.
9. Siempre que sea posible, sobre todo si se trata de una reforma integral, contrata una sola empresa para el trabajo. No imaginas lo complicado que resulta poner de acuerdo a varios profesionales de distintas empresas.
10. Deja que los profesionales trabajen. Es difícil, pero intenta no juzgar el trabajo hasta que esté terminado.
11. Para terminar, ármate de paciencia. Vas a tener muchos años para disfrutar del resultado, así que coge aire, respira profundamente y deja que las cosas avancen a su ritmo.[/vc_column_text]
Ejemplos de reformas de casas: el antes y el después
Puede que lo que has leído hasta ahora te haya desanimado un poco. Por eso he pensado que ver algunos ejemplos de casas y pisos reformados te animaría.
Te invito a que eches un ojo a pisos que puedes encontrar en: micasarevista.com
Si deseas aumentar el valor de tu inmueble en 2024 y venderlo a buen precio, puedes contactar a nuestro experto para que te asesora antes de actuar. La reforma tiene que tener sentido y no siempre es necesaria.
Hablar con un experto
En nuestra opinión, claramente sí. Comprar un piso y una casa para reformar tiene más ventajas que inconvenientes.
En primer lugar, puedes acceder a una vivienda a un precio más económico, reformarla y “casi” estrenarla, sin pagar el sobre coste que supone comprar una vivienda reformada o de obra nueva.
En segundo lugar, cuando reformas un casa a tu gusto, el resultado suele ser único y con personalidad propia.
Deja de ser una casa para convertirse en el hogar con el que tú y tu familia habíais soñado.
En tercer lugar, comprar una vivienda a reformar es un proyecto cargado de ilusión y expectativas. No hay nada como la sensación de entrar en tu nueva casa después de haber vivido todo el proceso.
Pero también tiene alguna desventajas.
Por ejemplo, si tienes prisa por entrar a vivir en la casa que acabas de comprar, mejor que esté reformada. Se sabe cuándo empieza una reforma, pero es difícil saber con exactitud cuándo terminará.
A veces las cosas no salen bien a la primera, y la reforma no estará terminada hasta que compruebes que todo se ha llevado a cabo tal y como se acordó al principio.
Otra desventaja suele ser la dificultad para ajustarse al presupuesto inicial.
Es muy común acabar gastando más de lo previsto.
Por eso, una de las recomendaciones que te di al principio fue que no invirtieras la totalidad del presupuesto, sino que guardaras una parte para imprevistos.
Dicho esto, aunque compres una vivienda reformada y lista para entrar a vivir, es muy probable que tengas que pasar por alguna pequeña obra.
Actualizar un baño, cambiar el suelo o tirar algún tabique suelen ser las más comunes.
El mejor consejo que puedo darte es que lo hagas lo antes posible. No esperas hasta estar completamente instalado o no lo harás nunca.
Como siempre, espero haberte ayudado. Si has comprado alguna vez una casa para reformar, te estaría muy agradecido si compartieras tu experiencia en la sección de comentarios.
Seguro que puedes ayudar a otras personas que están pensando si esta opción es la más adecuada para ellos.
Hasta la próxima.
